Contratto preliminare di compravendita: differenze con la proposta, registrazione, trascrizione, imposte. Tutto quello che devi sapere.
Il compromesso, o contratto preliminare di compravendita, è un contratto bilaterale con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito notarile entro una data concordata. Ha pieno valore legale.
A differenza della proposta d'acquisto (che è unilaterale fino all'accettazione), il compromesso nasce già come accordo di entrambe le parti e contiene tutti i dettagli della futura vendita.
Il suo fondamento giuridico è l'art. 2932 del Codice Civile: se una delle parti si rifiuta di stipulare il rogito, l'altra può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso (esecuzione in forma specifica).
| Aspetto | Proposta d'acquisto | Compromesso |
|---|---|---|
| Natura | Dichiarazione unilaterale | Contratto bilaterale |
| Vincolatività | Solo acquirente (fino all'accettazione) | Entrambe le parti da subito |
| Contenuto | Elementi essenziali | Dettaglio completo (termini, penali, planimetrie) |
| Registrazione | Obbligatoria se accettata | Sempre obbligatoria |
| Trascrizione | Non prevista | Facoltativa ma consigliata |
In molti casi, quando la proposta d'acquisto viene accettata e contiene tutti i dettagli necessari, funziona già come preliminare. Tuttavia, è buona prassi stipulare un compromesso separato, soprattutto per compravendite complesse.
Il compromesso va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro:
La registrazione è un obbligo fiscale. Se non viene effettuata, si applicano sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro sulla caparra confirmatoria | 0,50% della caparra |
| Imposta di registro su acconti prezzo | 3% dell'acconto |
| Imposta di bollo | 16 euro ogni 4 facciate (o 100 righe) |
Le imposte versate al compromesso vengono detratte da quelle dovute al rogito, quindi non si pagano due volte.
La trascrizione del compromesso nei Registri Immobiliari è facoltativa, richiede un atto notarile e costa circa 500-1.000 euro in più. Perché farla?
La trascrizione ti protegge da:
La trascrizione ha effetto per 3 anni dalla data concordata per il rogito (e comunque non oltre 1 anno dalla scadenza). È particolarmente consigliata quando il rogito è previsto a distanza di mesi o quando l'importo dell'affare è elevato.
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