La proposta d'acquisto

La proposta d'acquisto è un'offerta formale scritta con cui l'acquirente comunica al venditore la volontà di comprare l'immobile a determinate condizioni. È un documento giuridicamente vincolante.

Attenzione al meccanismo: la proposta vincola solo l'acquirente dal momento della firma. Il venditore diventa vincolato solo quando accetta formalmente la proposta e l'accettazione viene comunicata all'acquirente. Fino a quel momento, il venditore è libero di rifiutare o valutare altre offerte.

Una volta che il venditore accetta, la proposta diventa un contratto a tutti gli effetti e obbliga entrambe le parti.

Una proposta d'acquisto ben scritta deve contenere tutti gli elementi essenziali per evitare ambiguità e problemi futuri:

• Dati delle parti: nome, cognome, codice fiscale, residenza di acquirente e venditore
• Dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria catastale dell'immobile
• Prezzo offerto: importo complessivo in cifre e lettere
• Modalità di pagamento: caparra alla proposta, eventuale acconto al compromesso, saldo al rogito, mutuo
• Termine di accettazione: 7-15 giorni entro cui il venditore deve accettare o rifiutare
• Data prevista del rogito: generalmente 60-120 giorni dall'accettazione
• Clausole sospensive: condizioni al cui verificarsi la proposta diventa efficace (es. ottenimento mutuo)
• Assegno di caparra: allegato alla proposta, intestato al venditore, incassabile solo dopo l'accettazione

Se hai bisogno di un mutuo per acquistare, la clausola sospensiva è fondamentale. Senza di essa, se la banca rifiuta il mutuo perdi la caparra.

La clausola sospensiva subordina l'efficacia della proposta all'ottenimento del mutuo entro una certa data. Se la banca rifiuta il finanziamento, la proposta decade automaticamente e la caparra viene restituita integralmente.

Come formularla correttamente:

• Specificare l'importo minimo del mutuo necessario
• Indicare un termine realistico (45-60 giorni dall'accettazione)
• Prevedere che il rifiuto va comunicato con documentazione della banca
• Stabilire che la caparra è depositata presso l'agenzia (non al venditore) fino al verificarsi della condizione

Alcuni venditori e agenzie cercano di evitare questa clausola. Non cedere: è il tuo principale strumento di tutela.

La caparra è la somma versata dall'acquirente al momento della proposta o del compromesso. Esistono due tipi con conseguenze molto diverse:

Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

È la forma più comune e più tutelante. Funziona così:

• Se l'acquirente si ritira: perde la caparra versata
• Se il venditore si ritira: deve restituire il doppio della caparra
• La parte non inadempiente può anche chiedere l'esecuzione forzata del contratto (art. 2932 c.c.) oppure il risarcimento dei danni se superiori alla caparra

Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)

Funziona come "prezzo del recesso":

• Chi si ritira perde la caparra (acquirente) o restituisce il doppio (venditore)
• Non è possibile chiedere l'esecuzione forzata né il risarcimento danni ulteriore
• È quindi meno tutelante per la parte adempiente

Importo tipico

La caparra è generalmente pari al 5-10% del prezzo di acquisto. Non esiste un importo obbligatorio per legge, ma importi troppo bassi riducono la tutela e importi troppo alti aumentano il rischio per l'acquirente.